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長租市場整頓意見出臺 青年房客利益有保障了嗎
2020-01-21 10:16  來源:中國青年報  
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近日,6部門發文整頓規范住房租賃市場,強調規范住房租賃市場主體的經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這劑猛藥對年輕人的租房之痛,療效如何?

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長租公寓行業將迎來變局。

近日,住房和城鄉建設部、國家發改委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》),其中明確了加強對“高進低出”等模式的租賃企業的監管,規范“租賃貸”,實行租賃網簽、租金納入銀行監管賬戶等。

作為購租并舉的住房制度補充,長租公寓一度成為風口,但產業初期,市場規范化水平不高,盈利模式不清晰,一些長租公寓野蠻生長,頻頻“爆雷”?!兑庖姟窂娬{規范住房租賃市場主體的經營行為,保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。這劑猛藥對年輕人的租房之痛,療效如何?

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2019年的長租公寓“爆倉”數目再創新高。根據各大媒體及公開信息統計,2019年,53家長租公寓經營難以為繼,其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家,4家企業被收購,4家拖欠或拒付房租。以去年7月的樂伽公寓為例,“高收低租”、自建“資金池”以及現金流問題導致其最終破產,引發多地租客維權。

CIREA中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強表示,某些“高進低出”的所謂住房租賃企業,一開始可能就是打著住房租賃企業的旗號行騙,實際上不是真正意義上的住房租賃企業。

《意見》表示,住房和城鄉建設部等部門會加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管,指導住房租賃企業將租金、押金等納入銀行的監管賬戶。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業,將約談告誡、暫停網簽備案、依法依規查處等。

在中原地產首席分析師張大偉看來,《意見》首次明確了這些“高進低出”的租賃企業是“吃差價”的高風險租賃企業。

國內的長租公寓一般有“集中式”和“分散式”兩類,集中式主要以傳統的商業地產運作模式,利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營,如萬科泊寓、龍湖冠寓等;分散式主要從租賃中介業務延展而來,依靠整合戶主房源進行重新裝修管理,類似“二房東”,如自如、青客等。

張大偉認為,長租公寓是對存量的改造,處理的是業主的資產,這些“高進低出”的企業并未擁有房屋產權,也沒有做增量,只是將房源收租改造,為了吃差價而更多地隔斷空間、提高租金。

“租賃產業是關乎普通人、特別是中低收入人群的民生產業。資本驅動下介入的租賃企業都在搶房源,但普通住宅對應的中低收入群體,承受不了這么高的租金,高囤積率導致高空置率的出現,這種模式下虧損是必然。”

近期有長租公寓管家反映,由于市場遇冷,兩三個月前平臺就在減少甚至停止在市場上收房,這與一年前各大平臺高價搶房的景象對比鮮明。

良性的住房租賃市場應該是怎樣的?張大偉認為應由三個部分重構梯級消費,小業主對客戶占據絕大份額,二者直接互動;一小部分是面向中高端市場、管理自有資產的租賃企業,他們更加關注房屋的質量安全與保值增值;“二房東”式租賃企業可以分布在一些熱點區域,占有10%-20%的市場份額是正常的。

長租公寓行業進入“優勝劣汰”的關鍵期。柴強認為,如果住房租賃市場秩序整頓規范好了,可清除其中的“害群之馬”,這能為規范經營的住房租賃企業騰出市場空間,有利于其可持續發展。

引入銀行,管住“租金貸”之手

一手撮合房東和租客,另一手用租客的信用向銀行或其他借貸平臺貸款,轉手再用貸得的資金獲取更多房源,這種“租金貸”模式讓不少租客陷入“已經退房了,還得還貸款”的大坑。

2019年10月28日,蛋殼公寓赴美上市,“租金貸”為最大現金流來源。其披露的招股書顯示,2017年、2018年和2019年前9個月,蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億元、2.8億元和7.9億元,從金融機構獲得的租金預付款達9.4億元、21.3億元和31.6億元。僅2019年前9個月,通過“租金貸”獲取的租金預付款就已占租金收入的80%,這一比例在2017年、2018年高達90%、88%。

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責編:鐘佳佳
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